“出錢買的房子，住了二十多年，至今還沒(méi)拿到房產(chǎn)證?！比涨埃仙絽^(qū)民政公寓居民向奧一新聞反映，小區(qū)部分區(qū)域破損嚴(yán)重，有業(yè)主提出使用本體維修金進(jìn)行修繕，卻得知小區(qū)業(yè)主沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)法使用這部分資金。其表示，小區(qū)的建設(shè)單位為南山區(qū)民政局，興建時(shí)采取合作建房模式，建成后一直未辦理初始登記，兩百多戶居民均未拿到產(chǎn)權(quán)證明。
對(duì)此，南山區(qū)民政局回復(fù)奧一新聞稱，民政公寓用地性質(zhì)為用于社會(huì)福利的醫(yī)療衛(wèi)生用地，應(yīng)該通過(guò)一般路徑申請(qǐng)并依法取得規(guī)劃驗(yàn)收合格文件，再申請(qǐng)辦理首次登記，項(xiàng)目后續(xù)無(wú)法將產(chǎn)權(quán)辦理至“小業(yè)主”名下。
民政公寓一角。
小區(qū)破損存嚴(yán)重安全隱患，提交本體維修金使用申請(qǐng)?jiān)饩?/strong>
民政公寓居民賴女士介紹，小區(qū)樓齡較大，建筑物開(kāi)始出現(xiàn)明顯破損且有一定安全隱患，居民希望能使用維修本體金對(duì)樓體進(jìn)行修繕?！霸谏暾?qǐng)的過(guò)程中，卻被街道辦告知我們不是業(yè)主，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，不能使用這筆款項(xiàng)，大家都沒(méi)料到住了二十多年發(fā)現(xiàn)自己不是業(yè)主?！?/p>
樓梯轉(zhuǎn)角處墻壁鋼筋裸露銹蝕。受訪者供圖
其表示，當(dāng)年買房時(shí)，得知建設(shè)單位是南山區(qū)民政局，合同承諾給予辦理房產(chǎn)證明，合同上又有政府單位的公章和財(cái)務(wù)章，認(rèn)為權(quán)益肯定能得到保障，一直沒(méi)有深究產(chǎn)權(quán)證明的事情。另外早在2000年，有居民向南山區(qū)民政局提出辦證訴求，也有人到法院提起訴訟，不過(guò)當(dāng)時(shí)法院并未受理案件。直至2017年，因小區(qū)樓體隱患明顯，居民才向有關(guān)單位集中反映辦證訴求。
其提供的相關(guān)資料顯示，2022年，南山區(qū)南頭街道辦事處委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)民政公寓進(jìn)行房屋安全檢測(cè)鑒定，鑒定報(bào)告顯示，民政公寓建筑物存在裂縫破損現(xiàn)象，部分混凝土柱梁及樓板鋼筋銹蝕、混凝土保護(hù)層脫落、（混凝土梁、樓板及墻體抹灰層）脫落、樓板開(kāi)裂滲水，個(gè)別混凝土梁梁底瓷磚空鼓、屋面板開(kāi)裂滲水。
民政公寓二期安全檢測(cè)鑒定報(bào)告部分內(nèi)容。
鑒定報(bào)告還稱，民政公寓一期建筑物整體結(jié)構(gòu)安全性等級(jí)評(píng)定為Csu級(jí)，使用性等級(jí)評(píng)定為Bss級(jí)，結(jié)構(gòu)整體可靠性等級(jí)評(píng)定為Ⅲ級(jí)，即可靠性不符合《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(GB50292-2015）對(duì)I級(jí)的要求，顯著影響整體承載功能和使用功能。民政公寓二期結(jié)構(gòu)整體可靠性等級(jí)評(píng)定為Ⅳ級(jí)，即可靠性極不符合《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)I級(jí)的要求，已嚴(yán)重影響安全。
樓梯出現(xiàn)保護(hù)層脫落。
“原本辦理產(chǎn)權(quán)證明就是業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，現(xiàn)在小區(qū)存在安全隱患，亟須修繕，需要?jiǎng)佑帽倔w維修金，對(duì)居民而言，辦證事宜更為緊迫?！辟嚺空f(shuō)。
居民：合同寫明“產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)屬購(gòu)房方所有”
居民此前購(gòu)買的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否清晰？賴女士介紹，民政公寓項(xiàng)目由用地單位南山區(qū)民政局向原具有規(guī)劃土地審批權(quán)的深圳（南油）集團(tuán)有限公司申請(qǐng)辦理該項(xiàng)目用地、報(bào)建手續(xù)，采取“一方出地、多方出資”的合作建房模式，公寓項(xiàng)目分兩期建設(shè)，分別于1994年和1995年取得建筑許可證，共有223套住房，一期售賣80%，二期售罄，職工分房10%。
奧一新聞?dòng)浾攉@取數(shù)份民政公寓居民（乙方）當(dāng)時(shí)簽訂的《集資興建民政公寓樓宇合同書(shū)》，這幾份集資興建合同書(shū)的甲方有的是南山區(qū)民政局，還有的是南山區(qū)社會(huì)福利中心，后者為南山區(qū)民政局的直屬機(jī)構(gòu)。
據(jù)其中一份合同書(shū)顯示，甲方（南山區(qū)民政局）經(jīng)深圳市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，據(jù)南油建字[1995]3062號(hào)文許可興建南山民政公寓西座（另名稱：老人公寓二期工程）一幢。應(yīng)乙方要求，接受乙方參加集資。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，一致同意按具體條約出資分房產(chǎn)。該合同書(shū)約定：甲方分給乙方的房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)屬乙方所有，使用期限為七十年。
南山區(qū)民政局與一居民于1997年簽訂《集資興建多層樓宇合同書(shū)》。受訪者供圖
另一合同書(shū)（甲方為深圳市南山區(qū)社會(huì)福利中心）書(shū)面約定“乙方集資所得的房產(chǎn)，是乙方個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)屬乙方，乙方可以轉(zhuǎn)讓、出租、繼承，集體房產(chǎn)證由甲方負(fù)責(zé)辦理”。
南山區(qū)社會(huì)福利中心與另一居民于1997年簽訂《集資興建南山民政公寓樓宇合同書(shū)》。受訪者供圖
賴女士告訴奧一新聞?dòng)浾撸?991年11月這個(gè)住宅項(xiàng)目通過(guò)媒體向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售，其是在報(bào)紙上看到住宅特價(jià)推介廣告后，與南山區(qū)民政局簽訂《集資興建多層樓宇合同書(shū)》購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)房時(shí)為現(xiàn)金交易。
其認(rèn)為，依照合同規(guī)定，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)都屬于購(gòu)房者，作為建設(shè)方的南山區(qū)民政局理應(yīng)負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證。
為此，賴女士等民政公寓居民向法院遞交了起訴狀，被起訴人為南山區(qū)民政局。
據(jù)相關(guān)民事裁定書(shū)，深圳市中級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，依據(jù)上訴人所述涉案房產(chǎn)并未辦理初始登記，房產(chǎn)性質(zhì)并非普通商品房。部分上訴人及部分上訴人前手的房產(chǎn)買受人系通過(guò)簽訂《集資興建多層樓宇合同書(shū)》、《南山區(qū)民政局公寓認(rèn)購(gòu)書(shū)》獲得涉案房產(chǎn)的占有使用權(quán)。雖然上訴人已支付買賣房產(chǎn)對(duì)價(jià)，但因涉案房產(chǎn)不屬于商品房，其辦證問(wèn)題屬于歷史遺留問(wèn)題，其現(xiàn)在起訴要求房產(chǎn)所有權(quán)，要求辦理涉案房產(chǎn)登記應(yīng)循行政途徑向有關(guān)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。該案不屬于人民法院主管范圍。
深圳市中級(jí)人民法院作出民事裁定。受訪者供圖
南山區(qū)民政局：系醫(yī)療衛(wèi)生用地，后續(xù)無(wú)法為“小業(yè)主”辦理產(chǎn)權(quán)
就相關(guān)反映，奧一新聞?dòng)浾卟稍L南山區(qū)民政局，其回復(fù)稱，南山區(qū)民政局曾向原具有規(guī)劃土地審批權(quán)的深圳南油（集團(tuán)）有限公司申請(qǐng)辦理了該項(xiàng)目用地、報(bào)建手續(xù)。歷史資料顯示，民政公寓地塊是1985年南山區(qū)民政局征用，由原南油集團(tuán)劃定用地紅線，面積5523.3平方米，用于興建老人休養(yǎng)院，該土地使用權(quán)歸南山區(qū)民政局所有（僅作為自用地），依據(jù)相關(guān)批文，民政公寓用地性質(zhì)為用于社會(huì)福利的醫(yī)療衛(wèi)生用地。根據(jù)規(guī)資部門意見(jiàn)，按照政策，民政公寓項(xiàng)目應(yīng)該通過(guò)一般路徑申請(qǐng)并依法取得規(guī)劃驗(yàn)收合格文件，再申請(qǐng)辦理首次登記，項(xiàng)目后續(xù)無(wú)法將產(chǎn)權(quán)辦理至“小業(yè)主”名下。
其還表示，一直以來(lái)，關(guān)于“民政公寓”產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題，南山區(qū)民政局與相關(guān)部門、街道始終和民政公寓“業(yè)主”代表保持溝通聯(lián)系。為推進(jìn)首次登記，南山區(qū)民政局查找和梳理歷史資料，協(xié)調(diào)溝通相關(guān)職能部門，先后完成了現(xiàn)狀測(cè)繪報(bào)告，研究“業(yè)主”代表提出的深圳市其他區(qū)案例，并多次與市規(guī)資局南山管理局等部門研究政策規(guī)定。在與相關(guān)部門聯(lián)合接訪中，多次向“業(yè)主”代表解釋說(shuō)明該項(xiàng)目?jī)H能按原批準(zhǔn)的土地用途及建筑功能辦理首次登記，但“業(yè)主”代表堅(jiān)持要求以現(xiàn)狀進(jìn)行規(guī)劃確認(rèn)并辦理首次登記。
針對(duì)上述回復(fù)，民政公寓居民提出疑問(wèn)：若民政公寓的用地性質(zhì)為“用于社會(huì)福利的醫(yī)療用地”，為何實(shí)際建成住宅小區(qū)并以南山區(qū)民政局的名義對(duì)外出售房屋？
奧一新聞?dòng)浾呦蚰仙絽^(qū)民政局作進(jìn)一步采訪，但截至發(fā)稿時(shí)其未對(duì)此進(jìn)行回應(yīng)。
接辦單位：深圳市南山區(qū)民政局
總體評(píng)價(jià)：63分
介入速度 17分
理由：收到相關(guān)反映后，對(duì)情況進(jìn)行了解。
處理進(jìn)度 15分
理由：居民稱民政公寓產(chǎn)權(quán)問(wèn)題反映已久，但接辦單位一直未能有效解決問(wèn)題。
處理效果 15分
理由：接辦單位在回應(yīng)中表示，民政公寓用地性質(zhì)為用于社會(huì)福利的醫(yī)療衛(wèi)生用地，該項(xiàng)目?jī)H能按原批準(zhǔn)的土地用途及建筑功能辦理首次登記，后續(xù)無(wú)法將產(chǎn)權(quán)辦理至居民名下。
奧一基層治理研究員評(píng)價(jià) 16分
理由：接辦單位南山區(qū)民政局此前雖然已查找和梳理歷史資料，協(xié)調(diào)溝通相關(guān)職能部門，與規(guī)資部門研究政策規(guī)定，但最后的處理結(jié)果仍令居民群眾不滿意。從接辦單位的回復(fù)可看出，此事件中“辦證難”的核心在于民政公寓原批準(zhǔn)的土地用途及建筑功能與現(xiàn)狀不符，按照一般路徑推進(jìn)產(chǎn)權(quán)辦理沒(méi)有依據(jù)支撐。
不過(guò)，接辦單位僅解釋無(wú)法辦證的原因，未提供解決居民訴求的思路和方案。民政公寓辦證問(wèn)題屬于歷史遺留問(wèn)題，有其復(fù)雜性和特殊性，解決該類問(wèn)題考驗(yàn)城市管理者的智慧。有關(guān)部門應(yīng)該統(tǒng)籌兼顧，調(diào)動(dòng)主動(dòng)性、積極性，對(duì)解決問(wèn)題的辦法和措施進(jìn)行創(chuàng)新，才能最大限度維護(hù)群眾的合法權(quán)益。
